위아래로 확장중인 과천, 자연이 가까운곳에 살고 싶지만 서울에서 멀어지고 싶지는 않은 사람들에게

 
 
과천은 과천역과 정부과천청사역을 중심으로 한 본도심(1~12단지)이 있고, 위쪽으로는 과천3기 신도시와 주암지구가 준비중이고, 아래쪽으로는 과천지식정보타운이 지식산업센터를 끼고 주거지로 발전하고 있는중입니다. 
 
 
먼저 본도심을 먼저 살펴보겠습니다. 본도심은 과천역과 정부과천청사역을 중심으로한 지역을 말합니다. 정부과천청사역은 현재는 4호선만 지나지만 향후 GTX C가 정차하고, 위례과천선도 들어올 예정입니다.
 

과천은 대우 푸르지오가 많습니다. 1단지는 2020년에 푸르지오 써밋(1571세대)로 재건축이 완료가 되었습니다. 

깨끗하고 현대적인 푸르지오 써밋 건물과 대조적인 상가건물은 아마 1단지 구축 상가인것 같습니다. 재건축에서 제외되었나보네오.

심지어는 지하에서도 현재 영업중인 가게가 있습니다.

비가오지 않는 날엔 나무아래 야외에서 식사릉 하기도 하나요?

상가를 빠져나와 1단지와 주민센터 사이길을 통과해 대로변(중앙로)으로 나갑니다

1단지 앞 양재천이 흐르는데 비가와서 물소리가 더 기분좋게 들립니다

이건 상가쪽에서 본 1단지예요

양재천의 시작점을 보고계십니다!

1단지앞 이 도로를 따라가면 정부종합청사역과 행정타운이 나옵니다 과천에서 상업시설이 집중된  메인도로인 셈이죠. 상업지구라고 해도 참 조용하고 차분합니다.

관악산이 안개속에 가려져 있네요

 
2단지는 과천위버필드(2021.12, 2128세대)로 재건축 되었습니다. 

위버필드 건너편 3단지는 래미안슈르(2008.8, 2899세대)죠. 3단지는 과천 단지의 가장자리를 차지 하고 있는 셈입니다  

과천 중앙고등학교와 뒤쪽에 센트레빌 아스테리움(2020,100세대)과 공사중인 한양수자인(2024.1,174세대)단지가 보이네요.

4단지는 센트럴 자이(로 재건축 될 예정입니다. 현재 이주가 완료된 상태입니다. 지하 보도가 있는데 장사를 하시는 분들이 나와서 준비하고 계십니다

4단지옆 5단지는 이제 조합설립인가가 된 초기 단계입니다.

6단지는 과천자이(2021.11, 2099세대)로 입주했습니다. 6단지는 단지안을 들어가보았습니다 목줄을 안한개가 주인을 잃어버렸는지 꼼짝도 안하고 저렇게 있었습니다 단지 안 이니까 주인이 곧 찾으러 오겠죠

7단지는 7-1, 7-2단지로 나누어 재건축이 진행되었는데, 센트럴푸르지오 써밋(2020.12, 1317세대)과 래미안 센트럴스위트(2018, 543세대)이 되었습니다.

4번출구쪽에 있는 래미안 센트럴 스위트

그건너편에 있는 또다른 7단지 재건축 센트럴 푸르지오 써밋입니다

 
8,9단지는 8단지의 중층과, 9단지 저층이 통합하여 재건축을 추진중입니다.

 
10단지는 3~5층의 초저층 단지입니다 전용면적보다 대지지분이 더 넓어서 사업성이 매우좋아 30평대 소유하고 있는 세대는 40~50평을 분담금없이 받을수 있습니다. 속도로는 과천내에서 가장 마지막에 진행이 될 것같고, 일단 입주를 하면 아마 대장자리를 차지하게 될것으로 예상됩니다.

과천성당이 멀리 보이네요

 


10단지 옆에는 1기 재건축 랴미안 에코 팰리스가 있습니다

건너편 10단지

저 기와지붕은 알고보니 재건축이 안된 1단지 상가더라구요

11단지 옆에 주택단지가 있어요

과천을 세단계로 나누어 생각해보면 먼저 가장 먼저 재건축을 한 래미안 에코팰리스(2007.4, 659세대)와 3단지 원문동 래미안 슈르(2008.8, 2899세대)가 있습니다. 이 두 단지가 과천 본도심에서 가격상 가장 평단가가 낮은 곳입니다. 에코팰리스는 특히 가성비가 높은 단지로 평가받고 있습니다. 3단지는 84m2기준 13억 까지 내려갔다가 현재  18.3억 정도로 호가는 다시 크게 올라있는 상태입니다.
 
 
4,5,8/9, 10 단지는 과천의 3기 재건축 구역으로 가장 마지막에 진행될 예정입니다. 4단지는 이주를 완료했고, 나머지 단지들은 조합설립인가가 된 상태입니다.

 
그리고 나머지 단지들이 과천의 2기 재건축 단지이고 현재의 메인 단지들이며, 현재 호가는 17~18억(전세8~10억)대로 형성되어 있습니다. 비서울 지역치고 비싸다고 생각할수 있지만 과천은 서울의 송파(헬리오시티 기준)와 비슷한 급지로 마포나 옥수동 대장단지(마래푸, 옥수리버젠)보다도 더 높게 평가받는 위치인것이 현실입니다.  


훨훨님은 현재 과천은 갭투자등 투자처로 생각하기보다는 서울 접근성이 좋으면서 자연이 가까이에 있는 장점을 누리고 실거주를 하겠다는 분들에게 적합한 곳이라고 하셨습니다. 
 
 
지식정보타운은 아직 두개 단지밖에 입주를 안했습니다. s4블럭의 푸르지오 라비엔오(2021.11, 679세대)와 s6블럭의 푸르지오 벨라르테(2022.12, 504세대)입니다.
그외 올해 4~6월에 입주를 준비하는 단지들이 있습니다.
 

 
지식정보타운 센터 좌측에는 아주 높은 프리미엄을 형성했던(지금은 조정중) 지식정보센터가 완공 혹은 계획중입니다. 
 
 
지식정보타운에는 본도심의 인프라를 이용하기 불편한 점은 있지만, 주거지뿐 아니라 일자리도 같이 들어오는데다가 늦어도 2025~26년경에는 인덕원과 정부과천청사역사이에 새로운 역사가 생길예정이라고 합니다.  이런이유로 현재는 본도심보다 시세가 낮지만 예정된 개발이 모두 진행되었을때는 본도심을 따라갈것으로 예상됩니다. 2019년경 분양시 7억대로 분양을 하였는데, 본도심 전고점이 22억, 현재 18억정도의 호가를 형성하는것과 비교하면 시세차익이 클수 있겠습니다.
 
 
전매제한(당첨자 발표일로 부터 3년간)을 고려해보면 푸르지오 라비엔오(2021.11, 1679세대)의 당첨자 발표일이 2020년이었기 때문에 전매제한기간은 지났지만, 입주당시 규제지역이었기 때문에 2년을 실거주를 해야 비과세가 됩니다. 그래서 올해 11월경에 비과세 매물이 나올것입니다.

라비엔오 옆 르센토 데시앙(2023.4)

본도심과 가장 가까운 오르투스는 분양시엔 규지지역이었지만, 입주시엔 비규제지역이어서 비과세(12억까지)를 위한 실거주2년 의무가 없습니다. 2020년 10월경 당첨자 발표일 기준으로 3년후, 즉 올해 10월경에 전매 가능한 매물이 나올것입니다.


오르투스 옆에 아직 건물이 올라가고 있는 단지는 2024년 2월입주예정인 s3신혼희망타운입니다.

 

외곽순환도로 아래쪽으로 s9블럭의 제이드 자이(2021.12, 647세대)와 공공분양을 한 린파밀리에(2024.4예정, 659세대)가 있습니다


제이드 자이(2021.12, 647세대)도 당발일로부터 3년은 지났지만 올해 12월부터 비과세 전매 물건이 나옵니다. 

린파밀리에 펜스에 공공주택지구라고 써있네요.

 
 
다시말해 지정타에는 올해 하반기에 전매제한, 비과세 제한이 풀린 단지들이 나올예정입니다. 단, 현재 시세가 본도심 대비 높지 않다고 판단하는 소유자들이 많아서 거래가 많이 이루어 질지는 미지수입니다.특히, 이지역 당첨자들은 가점이 높은 실수요자들이 대부분이어서 특례보금자리론을 활용하여 투자처로 활용하기 보다는 입주를 할 가능성이 높습니다. 
 


과천 3기 신도시는 아직 토지보상 절차를 진행중이라고 해요
 
 

장군마을은 과천 내에서 유일한 재개발 지역인데, 과천의 생활권이라기 보다는 양재 생활권에 속합니다. 이마트와 코스트코, 신분당선 양재시민의 숲이 도보 15분 거리에 있습니다.
 


과천을 돌아보고 느낀것은 양재천이 앞마당에 있고 관악산의 기운이 느껴지는 아늑하고 조용한 마을같다는 것입니다 특히 10단지 11단지는 직접 살아보고 싶을만큼 욕심이 나네요.


반면에 지식정보타운은 본도심과 거리상 가깝긴 하지만 전혀다른 분위기 입니다 지식정보센터와 지하철 역사가 들어오는 좌측편과 아파트단지가 들어오는 우측편 사이에 큰도로가 있다는 것도 본도심의 아늑한 분위기를 따라갈수 없게 만드는 요인이 될것같네요.


본도심의 단점이라면 상업시설을 비롯해 큰 병원이 가까이에 없다는걸 들수가 있을것 같습니다.